Argumentationshilfen

Fakten aus der zusammenfassenden Sachdarstellung

aus dem Aufstellungsbeschluß: zu Punkt 3.2 „Städtebauliche Ziele: “

  • Fortführung der Zeilenbebauung aus dem Bereich Wilhelm-von-Kügelgen-Straße
  • Sicherung der Belange des Umgebungsschutzes von Kulturdenkmalen in Bezug auf
  • die angrenzende denkmalgeschützte Siedlung; daraus abgeleitet relativ einheitliche
  • Gestaltung der Neubebauung, die dem Siedlungscharakter der angrenzenden
  • denkmalgeschützten Anlage Rechnung trägt
  • räumliche Anpassung der Gebäudehöhen an die umgebende Bebauung
  • Festsetzung der höchstzulässigen Anzahl der Wohnungen je Gebäude
  • Vernetzung des Plangebietes mit der Umgebung
  • Anpassung des Grades der Überbauung an die Umgebung
  • Sicherung der gebietstypischen Vorgartenbereiche“

Diesen Aussagen stimmen wir überwiegend zu.

Der Bebauungsvorschlag (Anlage 3) jedoch entspricht nicht den städtebaulichen Zielen und widerspricht nach unserer Auffassung dem Charakter der Umgebung:

  • Vor allem im nördlichen Teil (ab Höhe Hausnummer 7 der Kügelgen-Straße) weicht der Vorschlag deutlich von der umgebungstypischen Bebauung ab. Im Vergleich zur Umgebung träte eine sehr starke Verdichtung der Bebauung auf; zugleich würden die Neubauten die Gebäudehöhen der Umgebung erheblich überragt

jeweils bezogen auf den o.g. nördlichen Teil des Bebauungsplans Zur Einhaltung der „städtebaulichen Zielen“ im Einzelnen:

  • Das Ziel „Fortführung der Zeilenbebauung aus dem Bereich Wilhelm-von-Kügelgen-Straße“ wird im Bebauungsvorschlag nicht vollständig eingehalten: Die Zeilen aus der Kügelgen-Straße würden im Neubau-Bereich nicht aufgegriffen, sondern verdichtet, den 5 Reihenhäusern in der Kügelgen-Straße stünden 6 MFH im Neubau-Bereich gegenüber; dabei wären die Neubauten deutlich größer: im nördlichen Bereich ca. das Doppelte der Grundfläche der korrespondierenden Reihenhäuser in der Kügelgenstraße
  • Das Ziel „räumliche Anpassung der Gebäudehöhen an die umgebende Bebau­ung“ wird im Bebauungsvorschlag nicht eingehalten: Im nördlichen Teil liegt der Neubaubereich zwischen den 2-geschossigen Reihenhäusern der Wilhelm-von-Kügelgen-Straße und den Einfamilienhäusern des Sandbirken­wegs und des Fuchsbaus, die maximal 2 Geschosse, teilweise sogar nur 1 Geschoss haben. Die Neubauten sind hier aber mit mindestens 2-einhalb Geschossen, die 3 nördlichsten Neubauten sogar mit 3 Geschossen geplant.
  • „Festsetzung der höchstzulässigen Anzahl der Wohnungen je Gebäude“ ist nur in den Zielen benannt, aber in der Vorlage ist keine solche Festsetzung enthalten
  • Das Ziel „Anpassung des Grades der Überbauung an die Umgebung“ wird im Bebauungsvorschlag nicht eingehalten: wie oben dargestellt im nördlichen Teil etwa Verdopplung der Gebäude-Grundflächen im Vergleich zu den korrespondierenden Reihenhäusern der Wilhelm-von-Kügelgen-Straße; also Verdopplung des Überbauungsgrades. Im Vergleich zur noch lockereren Bebauung im Sandbirkenweg ist der Unterschied noch wesentlich größer (Im Vergleich dazu hätte der Neubau-Bereich etwa den 4-fachen Überbauungsgrad.
  • Das Ziel „Sicherung der gebietstypischen Vorgartenbereiche“ wird im Bebauungsvorschlag nicht eingehalten: korrespondierend zur geplanten Verdichtung der Bebauung nähme der Flächenanteil für Vorgarten im Vergleich zur Umgebung entsprechend stark ab.

Die o.g. Verdichtung und Erhöhung der Neu-Bebauung wäre auch mit dem Denkmalschutz nicht vereinbar, weil der Charakter der benachbarten denkmalgeschützten Siedlung beeinträchtigt wird.

Alternativvorschlag zur Einhaltung der städtebaulichen Ziele und des Denkmalschutzes:

In den Neubauten tatsächlich die Anordnung in der benachbarten Wilhelm-von-Kügelgen-Straße aufgreifen, das bedeutet insbesondere:

  • Zeilen der Bebauung der Kügelgen-Straße fortführen (keine Verdichtung der Zeilen)
  • Überbauungsgrad der benachbarten Reihenhäuser der Kügelgen-Straße einhalten; also für die Neubauten jeweils dieselbe Grundflächen wie bei den korrespondierenden Reihenhäusern
  • Gebäudehöhen der benachbarten Reihenhäuser der Kügelgen-Straße konsequent einhalten. Das bedeutet: keine 3-geschossigen Neubauten; 2-einhalb-geschossige Neubauten höchstens im südlichen Teil des Neubaubereichs; korrespondierend zu den dort ebenfalls 2-einhalb-geschossigen Reihenhäusern der Kügelgen-Straße;

Nördlich der Hausnummer 7 stehen in der Kügelgenstraße nur noch 2-geschossige Reihenhäuser; diese Höhe ist auch in den korrespondierenden Neubauten einzuhalten.

Es ist darauf hinzuweisen, dass auch dieser Alternativvorschlag insofern ein Kompromiss ist, als zumindest im Vergleich zur vorhandenen Bebauung im Sandbirkenweg/Fuchsbau dennoch eine Verdichtung und Erhöhung der Bebauung hingenommen wird.

Im Sandbirkenweg stehen jetzt ausschließlich Einfamilienhäuser. Dem sollte bei der Gestaltung der Gebäude unbedingt Beachtung geschenkt werden. Der Baustil der W.-von-Kügelgen-Straße würde dem Konzept der „lockeren Bebauung“ mit Vorgartencharakter widersprechen.

In diesem Zusammenhang sollte auch darauf geachtet werden, dass die Gebäude der beteiligten Bauträger ein einheitliches Gesamtbild im Sandbirkenweg ergeben.

Themen, die in der Sachdarstellung fehlen

Verkehrssituation

Mit der deutlich zu erwarteten Zunahme des Autoverkehrs ist das Verkehrskonzept in den angrenzenden Straßen ebenfalls in den Blick zu nehmen. Dies betrifft u.a. den Zustand der Straßen (insbesondere Dölauer Straße im Bereich Penny bis Talstraße) Die Wilhelm-von-Kügelgen-Str. ist faktisch nur einspurig befahrbar. Fahrzeuge müssen im oberen Teil der Wilhelm-von-Kügelgen-Str. auf der Straße parken, da aus denkmalschutzrechtlichen Gründen keine Nutzung der eigenen Grundstücke möglich ist. Aktuell ist zu Stoßzeiten (Bringen und Abholen der Kinder vom Kindergarten, Hauptverkehrszeiten) die Zufahrt über die Wilhelm-von-Kügelgen-Str. sehr schwierig. Da die Dölauer Straße zweiseitig zugeparkt ist, ist auch dort nur eine einspurige Verkehrsführung möglich. Somit kommt es insbesondere im Einmündungsbereich Wilhelm-von-Kügelgen-Str./Dölauer Str. aber auch innerhalb der Wilhelm-von-Kügelgen-Str. in den Hauptverkehrszeiten zu Pattsituationen. In diesen Situationen ist das zeitweilige Befahren des Fußweges die einzige Möglichkeit diese gordischen Verkehrsknoten aufzulösen. Durch den zusätzlich zu erwartenden Verkehr wird die Situation noch prekärer. Deshalb:

  • unabhängig vom Bebauungsplan: Verkehrskonzept im gesamten Einzugsbereich neu überdenken
  • Aus dem Bebauungsplan des Investors sind die im öffentlichen Raum zur Verfügung zu stellenden Parkplätze nicht ersichtlich.

Vorschlag: die für die öffentliche Nutzung zur Verfügung zu stellenden Parkräume sind deutlich auszuweisen. Die Anzahl der Parkplätze ist entsprechend der zu erwartenden Auslastung gleichmäßig zu verteilen. Die Stadt sollte die prekäre Parkplatzsituation im oberen Bereich der Wilhelm-von-Kügelgen-Str. /Richtung Lettiner Str. im Blick haben (insbesondere auch im Zusammenhang mit der starken Nutzung durch Kindergartenzubringerverkehr) und die Chance des Neubaus einer öffentlichen Straßenfläche nutzen um für eine Entlastung sorgen. Dazu sollten im oberen Bereich der neu zu schaffenden Verkehrsräume deutlich mehr öffentliche Parkplätze zu schaffen sind, als im unteren zur Lettiner Straße weisenden Bereich.

  • Möglichkeit eines Fußweges vom Sandbirkenweg zum Fuchsbau prüfen
  • Im Aufstellungsbeschluss steht nichts über die Eigentumsverhältnisse und Überfahrsrechte des ausgebauten Sandbirkenwegs.

Wie ist die Planung dazu? Entstehen dadurch zusätzliche Kosten?

Kröllwitz ist ein hochwertiges und Wohngebiet mit hohem Grünflächenanteil. Das sollte auf jeden Fall erhalten werden.

Infrastruktur

Für die Stadt sollen keine Planungskosten entstehen. Welche Fachgutachten und weiteren Untersuchungen werden von den Investoren getragen und welche nicht?

Es wird in der Vorlage zutreffend darauf hingewiesen, dass der Sandbirkenweg „in seiner derzeitigen Ausbaubreite von ca. 3 m für die Erschließung von weiteren Wohnbauflächen über das jetzige Maß hinaus nicht geeignet [ist]“. Die vorgeschlagene Bebauung würde also einen Ausbau des Sandbirkenwegs erfordern, mit den entsprechenden Kosten für die Stadt.

Im Planungsausschuss wurde mündlich im Rahmen der Bürgersprechstunde den Anwohnern des Sandbirkenwegs versichert, dass keine Ausbaukosten auf die Bewohner zukommen und alle Kosten vom Investor übernommen werden sollen. Die Aussage steht nicht im Protokoll. Es gibt hierzu keine rechtsverbindliche Zusage.

Welche Kosten kommen auf die Anwohner an Straßenbaukosten zu?

Weiterhin gibt es Unklarheiten über die Kapazität des Abwassersystems im Bereich Talstraße/Lettiner Straße. Der Ausbau des Abwassersystems würde weitere Kosten für die Stadt verursachen.

Im Aufstellungsbeschluss fehlen Aussagen zur weiträumigen Anbindung bezüglich Verkehr, Frischwasser, Oberflächenwasser, Schmutzwasser, Elektroversorgung und Anbindung an Kommunikationsnetze.

Inwieweit sind dort zusätzlichen Investitionen bzw. Zuschüsse zur Investitionen von Dritten durch die Stadt erforderlich?

Welche Ergebnisse hat die Familienverträglichkeitsprüfung ergeben?

Oberflächenwasser

Im Sandbirkenweg gibt es derzeit die Auflage, das Regenwasser auf dem eigenen Grundstück versickern zu lassen, da kein Sammler im Sandbirkenweg existiert. Diese Lösung ist praktikabel, da der Boden viel Wasser aufnehmen kann. Deshalb sollte bei der Planung auf eine ausreichende Versickerungsfläche geachtet werden und evtl. Dachbegrünung (siehe oben), wie das beim BV Dölau Heideweg gelöst wurde.

Flora und Fauna

Im locker bebauten Teil von Kröllwitz mit vielen Vorgärten und naturnaher Landschaft sind auch viele seltene Arten beheimatet. Unter anderem werden regelmäßig folgende seltene Arten im Sandbirkenweg gesichtet:

  • Zaunkönig
  • Gartenrotschwanz
  • Girlitz
  • Buntspecht
  • Grünspecht
  • Fledermäuse

Dazu gesellt sich eine große Zahl von Wildbienen, Schmetterlingen Käfern und anderen Insekten.